本期主持:上海市鸿和律师事务所
                主任 李鸿律师
              房地产纠纷诉讼实务(二)
[开发商设问]:
  目前上海的房地产市场纠纷种类多样,主持律师是否就房产市场中的商品房预售、现售纠纷案件具体介绍一下在司法实践中上海地区的人民法院一般是如何处理的?

[主持律师咨询意见]:
  商品房预售、现售纠纷案件的确是一大诉讼热点,对此上海地区的人民法院在司法实践中往往有如下的处理方案:
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产法》)施行后销售商品房,应严格依照《城市房地产法》的规定办理。
  《城市房地产法》施行后现售商品房时,应取得房地产权证书,未取得房地产权证书,与他人签订现售合同的,该合同应认定为无效。但是一审诉讼前,出售人已领取房地产权证或合同已履行、房屋已实际交付、一审诉讼期间能取得房地产权证的,可不作合同无效处理。出售人因此而违约的,应承担相应的违约责任。
  外销商品房预售、现售合同未经公证,不发生法律效力。但是房屋已实际交付的,可以认定合同有效。
  房屋交付可以分为物的交付和物的权利交付,房屋已经交付,并已领取了房屋所有权证的为房地产完全交付。
  当事人对房地产交付条件有约定的从约定;无约定的,人民法院参照有关规定,综合房屋实际状况予以认定。
  房屋符合交付条件并且已实际交付的,以房屋实际交付之日为交付日。
  房屋不符合交付条件但已实际交付的,如果出售人能够办出房地产权证的,以符合交付条件之日为交付日;不能办出房地产权证的,以未交付论处。
  持红色或黄色房地产权证的购房人以上述颜色房地产权证影响权利行使为由要求解除房屋买卖合同的,人民法院应当审查双方签订的预售、现售合同,除合同约定以办理绿色产权证为合同生效条件的可予准许外,其他不予支持。
  房地产转让人将广告内容订入合同或者将广告、说明书、示意图等作为合同附件的,转让人应当就该部分条款承担民事责任。
  商品房预售、现售合同或合同附件将给购房人办妥蓝印户口作为合同生效条件的,出售人无法兑现,合同不生效力。但房屋已实际交付,购房人要求退房的,一般不予准许;未作为合同生效条件的,出售人无法兑现,应承担相应的违约责任。只约定或表示协助申请办理,出售人无法兑现,购房人要求退房的,不予支持。
  商品房预售、现售合同中对房屋质量或内装饰特别约定的,该约定如不违反有关法律、法规规定,应当从其约定;无约定的,应以国家质量标准确定合同双方的权利义务;无国家质量标准的,按部颁标准或者专业标准处理。
  对已发现的质量缺陷,开发商应当予以修复,维修致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,还应承担赔偿责任;因房屋主体质量不合格影响居住安全,经鉴定无法修复或者在保修期内无法修复的,购房人有权解除合同。
  在未经征用的集体所有土地上建造的房屋,所有人违反有关规定出售的,应为无效,但在一审诉讼前补办了土地征用手续和出让手续,具备了土地使用证、商品房预售许可证、房地产权证等权属证明的,商品房预售、现售合同可不作无效处理。
  房屋所有人以出租的形式与他人订立的"以租代售"合同,如合同条款与现行的法律、法规不相抵触,可以认定有效。

本期主持:上海市鸿和律师事务所
                主任 李鸿律师
               房地产纠纷诉讼实务(三)

[开发商设问]:

  目前上海的房地产市场纠纷种类多样,主持律师是否就房地产市场中房屋包销、房屋租赁纠纷案件,具体介绍一下在司法实践中上海地区的人民法院一般是如何处理的?

[主持律师咨询意见]:
  
   房屋包销、房屋租赁纠纷案件的确是一大诉讼热点,对此上海地区的人民法院在司法实践中往往有如下的处理方案:

   一、 房屋包销纠纷案件:
   以包销名义签订的房地产销售合同,应根据合同的实际性质(如中介、代理、包销)进行处理。确系包销性质的,如合同未违反现行法律、法规的,应认定包销合同有效。
   购房人为房屋销售合同而诉告房地产开发经营公司,该纠纷如涉及包销商利益的,包销商可作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
   包销合同履行期间,房地产开发经营公司擅自将包销的房屋出售的,有约定的从约定;无约定的,按法律规定追究房地产开发经营公司的违约责任,如包销合同订明的房屋基价之上还有溢价损失的,应赔偿溢价损失。
   包销合同履行期间,购房款的认定应以购房人与房地产开发经营公司签订的购房合同为准,当事人的真实意思与合同不符的,以真实意思为准。
   二、房屋租赁纠纷案件:
   房屋所有人与他人签订的房屋租赁合同,应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。未办理登记备案的,可认定合同有效,但不得对抗第三人。
   承租人在租赁期限内经出租人同意,将承租房屋的全部或部分转租给他人的,转租行为有效。未经同意擅自转租的,无效。
   房屋租赁期限届满,承租人应当返还租赁的房屋,承租人经出租人同意对房屋进行过装修或者增设他物的,承租人可以请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。
   承租人擅自装修或者增设他物的,出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
   房地产开发经营企业未经申请取得房地产管理机关批准同意,与他人签订的商品房预租合同无效。
   内销商品房出租给境外人士,如合同条款与现行的法律、法规不相抵触,可以认定合同有效。

本期主持:上海市鸿和律师事务所
                主任 李鸿律师
               房地产纠纷诉讼实务(四)

[开发商设问]:
  
  目前上海的房地产市场纠纷特别多,主持律师是否就房地产纠纷中违约责任及无效合同问题具体介绍一下司法实践中上海地区的人民法院一般是怎么处理的。

[主持律师咨询意见]:
  
  房地产纠纷案件的违约责任及无效合同在司法实践中一般有如下的处理方法:

  一、 违约责任
  由于当事人一方不履行合同或者履行合同不符合合同约定或者法律规定的,应当承担违约责任。 承担违约责任的方式包括:
  (1) 支付违约金;
  (2) 赔偿损失;
  (3) 无权要求返还定金或者双倍返还定金;
  (4) 法律规定或者当事人约定的其他方式。
  违约金数额合同有约定的从约定,但一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。违约金无约定或约定不明确的,可参照购销合同每日万分之五计付。
  赔偿损失的金额应相当于因违约所造成的实际损失,并可以包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的损失。
  定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。 因违约给对方造成损失,违约金、定金不足以赔偿损失的,违约方应补足赔偿损失的金额。
  当事人双方约定可以解除合同的,约定条件成就时,一方有权通知另一方解除合同。
  因解除合同使一方遭受损失的,除合同约定或者依法可以免除责任的以外,有约定的从约定,无约定的,应由责任方负责赔偿。

  二、 无效合同的处理
  合资、合作建房,商品房预售、现售,租赁合同由于违反法律、法规等被确认无效的,一方依据无效合同而取得的财产应当返还给对方。
  因合同无效造成损失的,应按过错责任原则由过错方赔偿损失;双方均有过错的,各自承担相应的责任。没有损失或者损失无法证明的,可将投入资金的利息视为损失。
  合资合作建房,房屋尚未建成但已投入资金的,可由享有土地使用权的一方返还对方投入的资金;资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,原享有土地使用权的一方在返还对方投入的资金并赔偿利息损失的同时,还应当给予对方一定的经济补偿。
  房屋已建成的,可将投资方约定分得的房产份额按市价估值或者出资方实际出资占房地产总投资的比例认定出资方的经济损失,由原享有土地使用权一方给予赔偿。
  人民法院认定商品房预售、现售合同不生效、无效,但购房人已实际入住、返还已不可能或者返还会造成连锁反应的,可不予返还。
  因预售、现售方过错造成合同无效,预售、现售方在返还购房款时,如果系争的房屋有增值的,还应赔偿购房人签订合同时与法院判决时房价之间的差价;购房人也有过错的,应分担相应的差价损失。
  房屋买卖合同、租赁合同不生效或被确认为无效时,购房人、承租人已实际入住,房屋所有人主张房屋使用费的,人民法院可一并处理,判决使用人承担一定的使用费,具体数额可参照房地产评估机构的租金评估结论或者双方约定的原租金额确定。
  承租人未经出租人同意擅自转租,转租合同被确认为无效时,转租的承租人已实际入住的,转租价与原租金间的溢价部分应归房屋所有人。
  租赁合同不生效、被确认为无效或者应予解除的,对承租人未经出租人同意擅自添附的装修物,出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失;对于出租人同意添附的装修物,承租人能够拆除的,准予其拆除,不能拆除的或者拆除会对房屋造成损害的,可对该部分装修物进行鉴定、评估,折旧后,装修物归出租人所有,出租人对承租人予以全额补偿。
  当事人请求合同有效,人民法院审理后认为合同无效的,应判决合同无效,并按无效合同的后果作出处理。

本期主持:上海市鸿和律师事务所
                 主任 李鸿律师
               房地产纠纷诉讼实务(五)


[开发商设问]:

  最近建设部发布了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,主持律师能否介绍一下该规定的内容?

[主持律师咨询意见]:

  好的。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》是建设部1998年5月12日发布并要求1998年9月1日起实施的,该规定主要内容如下:

  房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。   《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。
  商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

  《住宅质量保证书》应当包括以下内容:
  1、 工程质量监督部门核验的质量等级;
  2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
  3、 正常使用情况下各部门、部件保修内容与保修期;
  屋面防水3年; 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏水1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年; 管道堵塞2个月; 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 卫生洁具1年; 灯具、电器开关6个月; 其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。
  4、 用户报修的单位,答复和处理时限
  住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于上述规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
  国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。
  房地产开发企业向用户交付商品住宅时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。  《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提供注意事项,一般应当包含以下内容:
  1、 开发单位、设计单位、施工单位委托监理的应注明监理单位; 2、 结构类型; 3、 装修、装饰注意事项; 4、 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明; 5、 有关设备、设施安装顶留位置的说明和安装注意事项; 6、 门、窗、类型、使用注意事项; 7、 配电负荷; 8、 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
9、其他需要说明的问题;
  住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的应附于《住宅使用说明书》中。
  《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
  《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题、开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。
   其他住宅和非住宅的商品房屋,可参照上述规定执行。
     
     上海市鸿和律师事务所咨询热线:62175515,62183338(直线)